A atividade agrária envolve, inevitavelmente, gestão de risco. Mas não é só a imprevisibilidade dos fatores naturais que deve ser objeto de atenção, a gestão do agronegócio exige operações negociais com eficácia jurídica, a fim de que os contratos não se tornem obstáculos à boa produção. A compra e venda de imóvel rural é um dos atos negociais em que se deve despender maior preocupação, observando-se algumas medidas de cautela.
Por força de decreto federal, todos os imóveis acima de 25 hectares deverão estar georreferenciados até 20 de novembro de 2023. Caso assim não conste no Cartório de Registro de Imóveis, não será possível a transmissão formal da propriedade, irregularidade que sujeita a fazenda a sofrer penhoras e reinvindicações de partilha indevidas, ou seja, que nada tem a ver com o novo adquirente.
Aliás, uma certidão de matrícula do imóvel deve ser emitida na mesma data de assinatura da compra e venda, evitando, assim, que o comprador se surpreenda com algum ônus sobre o bem. É importante, ainda, exigir a apresentação do último ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) declarado, CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) e certidão negativa de débitos ambientais e fiscais.
Além disso, é importante expor os contratos anteriores do imóvel, de parceria, arrendamento rural e qualquer outro que envolva o uso da terra, pois deve-se respeitar o direito de preferência de terceiros para que a compra e venda não se sujeite à anulação. Essas são as principais documentações a serem analisadas pelo comprador para aquisição de uma propriedade rural com transparência e segurança jurídica.
Já na redação do contrato de compra e venda, é preciso que se faça uma minuciosa análise de riscos, prevendo-se os reais impactos de um possível descumprimento. É crucial que o documento não seja omisso com relação ao exercício da posse para que o mau pagador não seja beneficiado com o uso gratuito das terras.
Quando o pagamento é a prazo, deve se dar de forma justa. Nossa legislação civil permite que o preço do contrato de compra e venda seja variável, de acordo com algum índice ou taxa de mercado, ou seja, é lícito que as partes definam o pagamento em sacas de soja e milho, por exemplo. Mas, assim o fazendo, o comprador deve estar ciente da possibilidade de o contrato tornar-se desvantajoso com eventuais crises econômicas futuras.
Nunca se deve celebrar um negócio visando a sua revisão judicial posteriormente. Portanto, não deixe de buscar assessoria jurídica especializada para que todas as diligências prévias sejam tomadas e esse contrato seja seguro para você, produtor rural.
Ana Clara de Barros
Advogada associada do escritório de advocacia Barbosa & Souza Neto Advogados Associados, graduada pela Universidade Federal de Goiás e especialista em Compliance Contratual e Direito Agrário e do Agronegócio.
Por Ana Clara de Barros – @anaclaradebarros – OAB/GO nº 55.702
